需求量有所上升,北京写字楼整体空置率还在增加

 2020年第二季度北京写字楼市场回顾:

  中央商务区中服地块再迎新项目入市

  对疫情的整体有效控制令租户活跃度有所回升

  丽泽的新租及扩租成交面积领跑全市各商圈

  整体空置率继续攀升

  业主加大租金下调力度,中央商务区甲级写字楼平均租金首度低于中关村

  据Cresa世桦嘉润董事总经理李芳月介绍,2020年第二季度,位于中央商务区中服地块的三星大厦竣工进入北京甲级写字楼市场,北京甲级写字楼市场的总存量因此已突破900万平方米。北京乙级写字楼市场本季度无新项目入市。受新冠肺炎疫情影响,2020年上半年北京市仅有两个新项目入市,预计全市将在下半年迎来大量新增供应的集中放量。

  在需求方面,李芳月表示,虽然疫情在近期有所反复,但全市对疫情的整体有效控制,令租户活跃度在第二季度有所回升。受益于新入市项目的良好预租情况以及诸多业主提供的大幅租金优惠,全市甲级写字楼市场的净吸纳量在本季度录得37,210平方米,环比增加约29,800平方米。就乙级写字楼市场而言,由于租户的抵御风险能力整体弱于甲级写字楼市场,且甲级写字楼市场平均租金的持续下调令部分有升级需求的租户选择升级搬迁,本季度全市乙级写字楼市场的净吸纳量仅为-79,300平方米,较上季度减少近134,600平方米。

  细分来看,科技与金融行业仍是北京写字楼市场需求的最主要驱动力,其受疫情冲击较小的头部企业在本季度仍积极寻找扩张或升级楼宇品质的机会。这两个行业的租户在全市新租及扩租成交面积中的占比合计超过68%。此外,在2019年回归沉寂的联合办公行业在本季度再度吸引市场目光,其在全市成交面积中的占比达到7%,位于专业服务与制造业之后,在所有行业中排名第五。就商圈而言,楼宇品质较高且租金具有吸引力的丽泽商圈持续受到租户青睐,多起瞩目成交的达成令丽泽商圈的成交面积占比跃居全市首位。

  在空置率方面,Cresa世桦嘉润高级董事总经理徐荣卿认为,尽管租户的活跃度有所回升,但疫情的冲击及宏观经济的放缓仍继续导致诸多租户在本季度选择退租或缩减租赁面积,叠加新增供应的推升,全市甲级写字楼市场的空置率在本季度升至17.7%,环比及同比分别上升0.6与4.5个百分点。乙级写字楼市场的空置率上浮程度更大,环比及同比分别攀升1.2及5.5个百分点,至14.6%。就甲级写字楼市场各商圈而言,传统核心商圈的整体租金下调令望京/酒仙桥商圈的竞争力有所减弱,外加商圈内诸多租户的行业内部调整,其空置率本季度环比大幅攀升4.3个百分点至16.3%,涨幅在各商圈中居首。受大量新增供应入市及租户整体承租能力减弱影响,中央商务区商圈的空置率在本季度已升至17.2%,环比上浮1.8个百分点。与此相对,受到市场广泛关注的丽泽商圈的空置率在本季度下降4.0个百分点至78.7%。

  就租金而言,激烈的市场竞争令诸多承受空置压力的业主为挽留现有租户或吸引意向租户,选择加大租金下调力度或提供具有竞争力的装免期优惠。受此影响,本季度北京甲级写字楼市场的平均租金环比下滑1.4%,至人民币370.7元每月每平方米;乙级写字楼市场的平均租金环比下调幅度达到2.6%,录得人民币218.2元每月每平方米。值得关注的是,由于租户对成本的节省越加看重,在整体租赁成本较高的核心商圈,甲乙级写字楼市场平均租金的下滑幅度均大于非核心商圈。中央商务区商圈甲乙级写字楼市场的租金降幅在本季度分别达到-3.4%与-7.4%,在全市各商圈中排名首位,且其甲级写字楼市场的平均租金价格也已被中关村商圈超越。此外,一些租金常年在高位保持坚挺的超甲级品质楼宇,由于感受到竞争压力,租金也已开始出现较大松动。部分新近入市且空置率较高的超甲级项目,业主在谈判中的灵活度也不断提升。

  2020年下半年北京写字楼市场展望:

  大量新增供应集中入市,甲乙级项目合计超过85万平方米

  需求端或将继续回升,但仍面临较大不确定性

  甲级写字楼市场的空置率或将被推升至逾

  甲级写字楼市场的平均租金同比降幅预计将超过

  世桦嘉润执行董事总经理王刚预测,在2020年下半年,北京市预计将迎来共计超过85万平方米的新增供应集中入市,其中甲级项目近62万平方米,且超过65%的甲级项目将位于丽泽商圈。尽管疫情在第二季度末再度出现反复,但政府的高度重视与迅速反应,令其影响目前来看并未扩散至全市范围。若本次反弹能尽快得到有效控制,则预计将不会对下半年的租赁活动产生过大的额外影响。然而,考虑到国内外经济环境的整体疲软,面对大量新增供应的集中放量,预计全市甲级写字楼市场的空置将在年末进一步攀升至约22%的历史最高水平。此外,在租户整体更加看中成本节省的背景下,加剧的市场竞争预计将继续加大业主的租金下调力度,北京甲级写字楼市场在2020年末的平均租金同比降幅或将超过5%,至人民币358.1元每月每平方米,创下自2011年以来的新低。

  基于目前全球的疫情与经济发展态势,世界银行等多家机构已预测全球经济或将在2021年迎来较大规模的全面回暖,同时考虑到新增供应量的减少,北京写字楼市场的出租与租金压力有望自2021年起逐渐减轻,并重回上行通道。因此,对于广大业主,Cresa世桦嘉润建议其积极完善楼宇的软硬件水平,并不断提升对市场与行业发展趋势的敏锐度,以便在持续变化的市场环境中甄选并获得优质客户。对于有扩张或续租需求的租户而言,Cresa世桦嘉润建议把握当前难得的历史机遇,以最理想的租金价格锁定租约。对于当前位于相对老旧楼宇或寻求租赁成本节省的租户,我们建议加大对丽泽等租金水平相对较低、但项目品质良好的非核心商圈的关注,以便兼得成本的节省与企业形象的更新升级。


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