商办市场延续复苏态势 一线城市恢复较为明显

5月,随着复工复产的持续进行,全国商办市场整体复苏情况良好,新增供应基本恢复去年同期水准。月内开发投资,投资者虽仍持审慎状态,但对未来发展保持乐观。

  在租赁行业发展和政策利好的双重推动下,上海、广州等一线城市租赁需求恢复较快,相比上月有明显增长。

  本月,观点指数监测下的重点商办企业暂无新项目开业,已开业项目的运营和招商依然是现阶段重点。而头部企业保持稳定发展的步伐,月内收益较为可观。

  值得注意的是,疫情下优质租赁结构的作用凸显。重点商办企业中,以金融业、专业服务、信息科技行业等抗疫情风险较强企业为主要租户的,月内发展趋好。

  中海华润置地稳居一二,越秀商投首进前三

  中海商业旗下项目每月均有新签约入驻企业,出租率和租金收益整体维持稳定。5月新入驻的企业主要包括能源、电子商务、互联网科技等行业知名企业,租赁结构持续优化。

  华润置地商业现有项目月内发展平稳,取得了较好的租金收益。据观点指数了解,目前共有在运营项目48个,其中华北和华东区域项目最多,均为13个。

  据月报披露的数据显示,华润置地商业2020年1-5月累计投资物业实现租金收入约40.28亿元,按年下降15.2%,但月内投资物业实现租金收入约10.74亿元,去年同期为10.38亿元,按年增长3.5%,疫情后恢复较快。根据2019年写字楼占投资物业收入的比例计算,5月写字楼部分租金预计接近1.3亿元。

  越秀商投本月首进前三,月内越秀集团与与广州交投集团签订战略合作协议,双方将在包括房地产开发等在内的领域展开全面合作。此外,现有运营项目月内收益也较为可观,平均出租率维持在90%以上。

  陆家嘴商业本月位居第五,据一季报数据显示,其持有的在营物业总建筑面积超272万平方米,其中甲级写字楼的总建筑面积173万平方米,高品质研发楼的总建筑面积33万平方米,商办面积占总在营物业面积的75%左右。此外1-3月,陆家嘴实现房地产租赁收入为8.81亿元,受疫情影响同比减少13%,商办物业的收益同样较为稳定。

  合景泰富商业本月拿下第九,时隔两月再进前十,其在广州、上海、成都等地核心商圈均有优质项目,已运营项目疫情后恢复能力较好,月内平均日租金位居行业较高水平。

  市场复苏延续,上海广州租赁需求恢复明显

  据国家统计局数据显示,在新增供应方面,1-5月全国办公楼新开工及竣工面积累计值处于持续恢复状态,已接近去年同期水平。1-5月办公楼累计新开工施工面积为2173万平方米,同比下降11.4%,较上月跌幅回落17.3个百分点;竣工面积为885万平方米,同比下降7.1%,降幅同样环比有所回升。目前我国办公楼市场的供应相对稳定,疫情爆发后至今,恢复相对理想。

  从投资和需求的角度来看,1-5月办公楼开发投资额累计值录得2080亿元,同比增长-1.2%,虽仍为负数,但已基本恢复至去年同期水平;而销售额累积值的增长则恢复较慢,仅为去年同期的三分之二左右。事实上,疫情至今,我国办公楼开发投资恢复得较快,但销售方面恢复较慢,投资者虽然持审慎态度。

  5月,据观点指数观察,一线城市中北京的办公楼日租金虽仍为四大城市之首,但同比下降幅度最大,远超上海、广州和深圳;而同比下降幅度较低的是深圳和上海,写字楼市场租金水平在疫情影响下保持相对平稳。

  从市场数据来看,上海商办市场租赁需求恢复较快,主要得益于其写字楼租赁结构。据戴德梁行数据显示,2019年上海写字楼市场中,金融业(21%)、TMT(17%)、专业服务(9%)、医药和生命科学(6%)等为上海写字楼租赁的主力需求来源,同时这些也是近年来发展势头较好的产业,抗风险能力较高,受疫情影响也相对较小。

  除行业发展带来的机遇,政策利好的推动也是原因之一。

  如4月底上海浦东发布了《推进浦东新区跨国公司地区总部高质量发展若干措施》,提供包括财政支持、金融服务、产业扶持在内的16条政策,对于商办行业不失为利好。

  在行业发展和政策利好的双重作用下,越来越多的金融机构和技术产业落户上海。据莱坊数据显示,近几月来以博枫绿能投资(上海)有限公司、东电电子(上海)有限公司、诺瓦瑞斯(中国)投资有限公司为代表的18家跨国公司地区总部意向项目集中签约浦东新区。

  值得注意的是,租金依然是企业当下考虑的重要因素之一。办办网数据显示,2020年5月上海办公租赁市场中,租金在3元/平方米/天以下的办公项目是各热门区域最受关注的目标,需求占比达到43.68%,浦东是最受关注的区域,而8元/平方米/天以上的高端办公项目需求占比仅有5.55%。

  同为一线城市的广州,月内商办市场需求的复苏也较为明显。据合富大数据显示,5月广州写字楼成交量为29868平方米,同比下降47%,但环比4月份上升160%,主要得益于大批量交易。但从成交区域来看,大多位于黄埔、白云等非核心区。

  头部企业稳定发展,租赁组合优势凸显?

  月内,观点指数监测下的商办运营商企业依然以稳为主,月内均无新增项目开业,大多仍以以现有项目的招商和对租赁结构的调整为主。

  5月,中海商业在招商方面表现依然突出。月内,其旗下的成都中海国际中心与国家电投集团四川电力有限公司续约,北京中海广场与电子消费产品和商务解决方案企业卡西欧达成入驻协议。此外,字节跳动旗下公司也于月内入驻太原中海国际中心,租赁面积超2800平方米;中国建筑东北设计院租赁沈阳中海国际中心办公区,总面积超20000平方米。

  越秀商投月内传来新项目消息,其打造的广州环贸中心(含广州ICC Mall)于本月正式封顶,计划于今年年底开业,届时将为广州核心商圈增加又一优质项目。据了解,该项目坐落于广州城市中轴CBD北端起点,商办部分楼高220米,建筑面积超10万平方米。

  在大多商办企业以运营现有项目为主之际,也有部分企业选择收购或者出售资产。月内,远洋集团旗下投资平台远洋资本向光大资本收购了上海越虹广场,交易价19.67亿元,收购单价为3.52万元/平方米。此外,绿地也出售绿地外滩中心T2幢办公楼予上海银行,交易价48.54亿元。

  回到租赁需求层面,过去几个月不同类型企业受疫情影响程度不同。其中以国有企业受到的冲击最小,此类企业抗风险能力较强,且资金保障方面具有很大优势。与之相比,发展中的中小型企业受到的冲击较大,抗风险较弱,面临着较大的资金和生存压力,在疫情下甚至陷入破产倒闭危机。

  而分行业来看,进出口贸易、旅游娱乐、酒店等受疫情影响最大,金融、医疗、互联网等受到的影响则相对较小。其中,疫情下互联网行业有了扩大市场和开拓业务的契机,而健康医疗行业随着我国人口老龄化的加剧,具备较大发展潜力。

  以中海商业为例,在商办项目的租赁行业分布中,互联网及信息技术业占比15%,占比最高,能源化工行业占比7%、建筑业占比6%、建筑业制造业占比3%、交运物流业占比2%。占比较大的均为抗风险能力较强的企业,这对于项目运营和收益而言都是较为稳定的保障。

  除中海商业外,据观点指数了解,越秀商投、合景泰富、仁恒商业、太古地产等商办业务的主力租赁行业也大多是金融企业、信息技术、专业服务等,疫情下的整体发展和收益均较为稳定。


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