猜想:新冠肺炎疫情后的美国写字楼市场

写字楼市场是否会恢复疫情前的形势?写字楼市场的低谷需要被我们需要始终关注,还是目前疫情对写字楼造成的影响只是暂时现象?诸如此类的未知数,让很多人产生疑虑,新冠肺炎疫情后,写字楼市场的未来将会如何?

  无法预知新冠肺炎在全球范围的传染所带来的影响到底有多大,但短期内我们已经可以预测到写字楼市场将会遭受到重大的冲击。收入及劳动力的减少所带来的经济衰退,将导致办公面积需求的大幅度下降。

  在家办公

  国际货币基金组织(IMF)近期宣布世界经济将处于“近乎停滞”的状态,这一举动表明了全球经济将进入衰退的趋势。各个地区、行业的公司都在削减成本,保留资金,并采取在家办公的方式,以在确保员工安全的前提下,维持企业的运营。无法预知在家办公的模式将带来何种结果,但在新冠肺炎的影响下,很多长期抵制在家办公方式的公司都被迫开始了远程办公。在短时间内,值得一提的是在家办公的工作模式已经从个别现象变成了普遍现象。以往,公司的领导总是要求员工在视线范围内工作,现在他们却只能采取远程办公的方式,就像俗话说的“魔鬼不在瓶中”。很多公司已经具备必要的基础设备使得员工可以选择远程办公。在家办公的利弊始终在讨论,很多公司已经完成了转型,但眼前的问题是,这将会是一个临时的措施,还是更长久的选择?在某种程度上,这个问题的答案将取决于行业、安全问题和技术限制等多种因素。早期的研究结果显示,在家办公的人数可能将会从个位数增长至30%以上。


  失业

  在家办公所带来的重要影响就是对就业市场的破坏。根据美国“每周首次申请失业救济人数”来看,就业岗位减少/失业率增加所产生的影响将远大于经济衰退的影响。预计大部分行业和地区都将出现严重的就业问题。和以往相同,失业率的激增是经济衰退的一个主要特征,我们很难根据这次衰退的速度和广度做出准确的预测。有理所依,一旦经济开始复苏,多数工作岗位将会恢复,但重新招聘等情况将恢复缓慢,有些模块或将永远不会恢复。衰退所带来的一个影响,就是让很多企业开始重新关注招聘的必要性。近年来,在经济状态不佳的情况下,增聘是符合预期的,但未来,招聘将是有选择性的,就业市场的这种情况将持续到2021或2022年。

  写字楼空置率

  在新冠肺炎疫情的影响下,美国等发达国家的失业率预计将增长两倍以上至20%。早期预测显示出美国的写字楼空置率可能会从10%增至20%,由此因素可推测美国的写字楼空置率也将会急剧上升。我们无法依据过去的经济衰退来预测写字楼市场的情况,写字楼租赁市场通常会在经济放缓开始后第二第三甚至第四季度才开始走弱。随着经济活动的急剧减缓以及服务行业的大规模裁员,本季度的写字楼市场可能会比过去变化的更快,第二季度可能没有什么变化,但第三第四季度的空置率将会上升三到四个百分点。

  联合办公

  服务部门的重组将进一步增加职位的空缺。随着安全的社交距离规则变成新常态,人们不愿留在密集的环境中,因此联合办公将面临一个非常具有挑战性的局面。尽管共享办公空间不会完全取消,但大量的共享办公场所预计将释放一部分的空间面积,许多联合办公空间预计也会面临停止运营的情况。

  长期影响

  以上都是新冠肺炎疫情可能带来的短期到中期影响。从长远来看,这些变化或许会更加微妙。随着停滞期的结束,经济将会重新复苏,但很多企业在他们资产负债完全恢复、前景确定前很可能会仔细考虑它们的房地产需求。如何应对员工对健康和安全问题的担忧,以及另一场流行病的攻击,将是很多公司做出长期办公空间决策的重要依据。各个行业的需求也会产生很大差异,一些行业适合远程办公,另一些行业则需要更多的面对面接触。这种差异将会随着疫情得到控制、禁闭的解除和一定程度的回归常态变得更为明显。房地产决策者面临的一个关键挑战是,当办公室职员每周可能只有一两天在办公室时,他们需要多少空间。由此产生的补充问题是,在偏好市中心的办公地址之后,租户会再次考虑非市区的位置吗?郊区的办公空间成本较低,可以开车、停车,而且无需乘坐公共交通工具,这可能将会成为一个更具吸引力的选择。

  思考

  ·重要的是要区分近期前景和长期前景(疫苗研制后)

  ·长期以来,办公空间一直发挥着重要的作用,而且传统的办公室空间不太可能被完全放弃。但是,人们将重新思考为何存在办公室,以及它们如何在数字化世界中创造更多价值

  ·尽管许多公司已经有团队开始进行远程工作,但有理由认为,员工远程办公的趋势只会加速(城市扩张)

  ·在家工作并非没有挑战,但是通过减少办公空间,为员工提供更大的灵活性以及减少通勤成本所带来的潜在成本节省是不容忽视的

  ·人们短期内可能会避免乘坐公共交通,从而给道路和停车基础设施带来压力,这再次使郊区办公场所成为更具吸引力的选择

  总结思想

  9/11之后,几乎没有办公室租户对顶层感兴趣,但经过一段时间后,高层办公空间又再次吸引了很多人。新冠肺炎之后也会发生同样的事情,人们开始猜测是否需要重新回到办公室办公。在一段时间内,整个办公空间将会出现一个大问号—公司需要多少办公空间?这个办公室应该建设在哪里?它应该如何设计?从长远来看,必要的预防措施应落实到位,办公室用户将认识到拥有一个集中的空间环境进行社交联络、培养企业文化和开展面对面的会议的好处。


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